집값 폭등과 함께 “현대판 신분제”로 불리는 2022년 부동산 시장에서 사회초년생들은 “내 집 마련”의 희망을 점점 잃어가고 있다. 이러한 상황은 전국의 의대생들 또한 다르지 않다. 심지어 20대의 대부분을 학업과 수련에 바쳐야 하는 의대생들은 따로 시간을 할애해 부동산 공부를 하기 어렵다. 하지만 집은 인간생활의 기본 요소인 의식주의 한 축을 이루고 있는 만큼 부동산에 대한 지식은 사회초년생들에게 필수적이다. 사회초년생들의 부동산을 바라보는 시야를 조금이나마 키우기 위해 2020년 이후의 부동산 가격 폭등부터 2022년 상반기부터 시작된 대세 하락장 시장의 원인을 분석하고 전망을 소개한다.

“임대차 3법”과 “양도소득세 중과”가 불러온 부동산 가격 폭등

KB부동산의 데이터에 따르면 본격적인 상승장의 시작이었던 2020년 1월부터 하락장이 시작되었다고 여겨지는 2022년 1월까지 서울 아파트 매매평균가격이 8억 6,997만 원에서 12억 6,891만 원까지 45.8%가 넘는 오름폭을 보였다 (KB부동산). 이러한 상승에는 초저금리, 공급부족, 낮은 보유세율 등 다양한 이유가 있다. 하지만 한국경제학회가 2020년 말에 공개한 설문조사 결과에 따르면 한국 경제학자의 76%는 이러한 주택가격 폭등이 당시의 부동산정책이 실패했기 때문이라고 답했다. 여러 정책 중 응답자 대다수가 꼽은 폭등 현상의 원인은 “임대차 3법” 개정과 “양도소득세 중과”에 따른 매물 감소이다.

임대차 3법은 “전월세신고제”, “계약갱신청구권제”, “전월세상한제” 도입을 핵심으로 하는 개정안으로 2020년 7월 31일에 시행되었다. 이 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 중심으로 하는 “주택임대차보호법”이 폭등 현상의 원인으로 지목되고 있다. 임대차 3법이 시행되기 전에는 전월세 계약 시 임차인(세입자)이 최대 2년까지 해당 집에서 거주할 수 있는 권리를 보호받았다. 하지만 계약갱신청구권제의 도입으로 임차인이 임대인(집주인)에게 계약 갱신 의사를 밝히면 계약기간을 2년 더 연장하여 최대 4년(2+2년)까지 거주할 수 있다. 또한, 기존에는 임대차계약(임대인과 임차인 사이의 계약)이 만료되면 임대인은 주변 시세를 따라 임대료를 증감 후 새로운 세입자와 계약을 맺을 수 있었지만, 전월세상한제의 도입으로 인해 이제는 기존 임차인과의 계약 갱신 시 임대료를 최대 5%만 인상할 수 있다.

임대차계약에서 임차인이 ‘을’인 것을 고려하면 임대차 3법은 임대인으로부터 임차인을 보호하기 위한 좋은 시도로 보일 뿐 아니라, 4년 동안 전월세의 상승을 억제할 수 있다는 면에서 주택가격 안정화에 도움이 되는 법안으로 보인다. 하지만 현실에서는 임대인이 2년 후에 상승할 전월세 가격까지 고려해 처음 전세 계약을 맺을 때 전월세 가격을 올려버렸고, 결과적으로 4년간 증가할 전월세값이 임대차 3법 도입과 동시에 급등하는 결과를 낳았다. 실제로 2017년 10월부터 2020년 1월까지의 서울 주택종합 전세평균가격은 3억 5,246만 원에서 3억 6,940만 원으로 1,700만 원가량 증가했지만 임대차 3법이 시행된 이후인 2020년 7월부터 2021년 7월까지는 1년 만에 3억 8,214만 원에서 4억 6,851만 원으로 8,600만 원 넘게 증가하였다 (KB부동산). 추가로 계약갱신청구권은 시중에 전세 유통 물량을 절반으로 떨어뜨리는 효과를 낳는데, 전세의 신규 수요는 주로 신혼부부 또는 부모로부터 처음 독립하는 세대로 구성되기 때문에 수요와 공급의 불균형이 생기면서 전셋값이 더욱 상승하였다.

다음으로 부동산 가격 폭등을 일으킨 정책은 다주택자에 대한 “양도소득세 중과”이다. 특히 지난 정부에서는 부동산 가격 안정화를 목표로 취득세(부동산 따위의 재산을 구매할 때 부과하는 세금), 보유세(재산을 간직하고 있을 때 부과하는 세금), 양도세(재산을 팔아넘기며 얻은 소득에 부과하는 세금)를 모두 인상했다. 다주택자에 대한 보유세 중과는 주택 매도를 촉진하여 시장에 거래 가능 물건이 늘어나고, 취득세 중과는 다주택자의 무분별한 부동산 투기를 억제할 수 있기에 효과적일 수 있다. 하지만 문제는 양도소득세의 중과였다. 주택 소유에 대한 세금 부담이 커졌지만, 양도소득세 또한 만만치 않자 다주택자들은 세율이 비교적 낮은 “자식에게 증여”를 선택했다. 심지어 증여를 받은 자식들은 이월과세를 피하고자 최소 5년 동안은 주택을 매도하지 않고 보유할 가능성이 크므로 정부의 초기 예측과는 반대로 주택 유통 물량이 오히려 감소했다.

2022년의 대세 하락장

많은 전문가는 증여 주택 물량의 급격한 증가와 임대차 3법 도입의 영향으로 인해 적어도 2025년 이후에 하락장이 시작될 가능성이 크다고 판단했다. 하지만 많은 이들의 예상을 깨고 2022년 상반기부터 한국의 부동산 시장이 얼어붙기 시작했다. 원인은 전 세계적인 경기 침체로 인한 이례적인 금리 인상이다. 한국 중앙은행의 기준금리는 21년 7월 0.50%에서 22년 10월 3.00%로 6배가 올랐다. 금리 인상으로 인한 대출이자가 부담스러워진 사람들이 전세에서 월세로 눈을 돌리는 월세화가 빨라졌고, 전세 수요 감소로 인한 본격적인 부동산 가격 하락이 시작되었다.

최근의 부동산 완화정책: 15억 초과 아파트 주택담보대출 허용과 LTV 50% 완화

가파른 금리 인상 기조가 계속되면서 국민의 서울 아파트 매수심리가 27주 연속으로 꺾이자 현 정부는 12월부터 부동산규제완화를 시작하겠다고 밝혔다. 투기적 대출 수요를 차단하기 위한 2019년 12•16 부동산대책 발표 이후 개인 또는 법인은 15억 원이 초과하는 아파트에 대한 주택담보대출이 금지되었지만 2022년 12월부터는 이를 허용하기로 했고, 특히 무주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV; Loan to Value Ratio)을 40%에서 50%로 완화되었다. 주택담보대출비율이란 주택을 담보로 대출을 받을 때 주택 가치에 대비하여 최대로 대출이 가능한 한도이다. 예를 들어 주택의 가격이 10억 원이고 LTV가 40%라면 최대 4억까지, 50%라면 최대 5억 원까지 대출이 가능한 것이다. 위와 같은 부동산 완화정책은 시장 내 자금유동성을 높이므로 급격한 금리 인상으로 얼어붙은 부동산 시장에 활력을 불어넣을 수 있을 것으로 전망된다.

(이미지 출처: KB부동산)

안민영/가톨릭
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